Vendre un bien immobilier dans le cadre d'une succession.

À l'ouverture d'une succession, les héritiers forment une communauté héréditaire (indivision) sur l'ensemble des biens du défunt, y compris les biens immobiliers. Aucun héritier ne peut disposer seul d'un immeuble : toute vente, tout bail ou toute hypothèque nouvelle requiert le consentement de tous.

Le partage met fin à l'indivision. Il peut être amiable - solution privilégiée - ou judiciaire si les héritiers ne parviennent pas à un accord. Dans la majorité des cas, la vente du bien suivie d'une répartition du prix est la voie la plus simple et la plus équitable.

Chaque dossier est unique mais suit une trame structurée : identification des héritiers et obtention du certificat d'héritier, recensement des actifs et passifs, choix collectif (vendre, conserver, louer), estimation indépendante, mandat de vente signé par l'ensemble des héritiers, commercialisation, signature de la promesse puis de l'acte authentique chez le notaire.

• -Certificat d'héritier et inventaire successoral
• -Estimation indépendante du bien
• -Décision collective : vendre, conserver, louer
• -Mandat signé par tous les héritiers
• -Commercialisation discrète ou ouverte
• -Promesse de vente, puis acte authentique
• -Répartition du prix via compte notaire

Un dossier complet accélère la vente et rassure les acquéreurs sérieux. Nous le constituons avec vous et le notaire.

• -Certificat d'héritier et acte de notoriété
• -Extrait du Registre foncier et plans cadastraux
• -Acte d'achat initial du défunt (base du gain immobilier)
• -Règlement de PPE, comptes de fonds de rénovation
• -Dernière taxation cantonale du bien
• -Contrat hypothécaire en cours
• -CECB et travaux récents

L'indivision est un statut transitoire et souvent coûteux : charges courantes à partager, décisions à l'unanimité, blocages possibles. La sortie passe par la vente du bien à un tiers, le rachat de parts entre héritiers, ou un partage en nature lorsque c'est matériellement possible.

Nous proposons une lecture objective de chaque option, chiffrée, et nous co-construisons une feuille de route claire avec le notaire.

Un accord tient sur trois piliers : une valeur de référence indépendante, un calendrier accepté par tous, une répartition transparente des coûts et du produit de vente. Lorsqu'un héritier souhaite conserver le bien, une soulte est calculée sur la base de l'estimation. Notre rôle est d'éviter la surenchère affective et de ramener la discussion sur des bases factuelles.

La succession immobilière est imposée à deux niveaux. Les droits de succession cantonaux d'abord - exonération du conjoint et des descendants directs dans la quasi-totalité des cantons, dont Vaud et Genève. L'impôt sur le gain immobilier ensuite, dû lors de la vente, calculé entre le prix de vente et la valeur d'acquisition du défunt (continuité fiscale).

Le barème est dégressif selon la durée de détention totale, qui reprend celle du défunt - un atout majeur. Une planification fiscale conjointe avec la fiduciaire peut réduire significativement la note.

L'estimation s'appuie sur trois lectures combinées : comparables récents réellement transactés (et non simples prix d'affichage), méthode hédoniste, et analyse du potentiel - terrain, droits à bâtir, rénovation, division parcellaire. Pour un bien hérité, nous intégrons systématiquement l'état d'entretien, les travaux à prévoir, et la fiscalité du gain.

Vendre n'est pas toujours la bonne réponse. Selon la qualité de l'emplacement, le rendement locatif net après charges et fiscalité, le passif hypothécaire et le profil patrimonial de chaque héritier, conserver ou louer peut être plus pertinent.

Notre bilan patrimonial compare les trois scénarios à 5, 10 et 20 ans, en intégrant la fiscalité et les frais de transaction.

Brader le bien sous pression émotionnelle ou financière. Multiplier les mandats simultanés et brouiller le message marché. Sous-estimer la fiscalité du gain et découvrir la facture après l'acte. Ouvrir la vente sans accord écrit entre héritiers. Confier l'estimation à l'acheteur potentiel. Un cadrage rigoureux en amont protège contre chacune de ces erreurs.