Ryane Oussada
Cayden Immobilier
Assurances immobilières

Protéger un bien immobilier en Suisse.

Du toit à l'ascenseur, du chantier à la régie : chaque immeuble cumule plusieurs polices d'assurance. Nous en décodons l'architecture, canton par canton.

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Cadre général

Les trois familles d'assurance autour d'un immeuble

La protection d'un bien immobilier ne se résume pas à l'assurance incendie. Trois familles distinctes coexistent : les assurances du bâtiment lui-même, les assurances spécifiques aux travaux de construction, et les assurances de personnes liées à l'exploitation de l'immeuble.

Famille

Assurances du bâtiment

Protègent l'immeuble lui-même structure, installations fixes, parties communes contre les dommages matériels et la responsabilité du propriétaire.

Couvertures principales

  • Incendie & dommages naturels. Incendie, foudre, fumée, explosion, chute d'aéronef, plus les événements naturels (tempête >75 km/h, grêle, inondation, hautes eaux, avalanche, pression de la neige, glissement, éboulement, chute de pierres).
  • Dégâts d'eau. Fuites des conduites d'eau, refoulements, eaux pluviales, eaux souterraines, gel des installations sanitaires. Facultatif mais fortement recommandé.
  • Vol & dommages au bâtiment. Couvre les dégâts matériels au bâtiment causés lors d'un vol avec effraction (portes, fenêtres, serrures).
  • Bris de glace. Vitrages, verres de fenêtres, vitrages d'isolation, plaques de cuisson en vitrocéramique, lavabos, cuvettes WC.
  • RC immeuble. Responsabilité civile du propriétaire : dommages causés à des tiers du fait du bâtiment (chute de tuile, marche descellée, balcon défectueux).

Famille

Assurances de construction

Spécifiques au chantier : elles couvrent la phase de travaux, où la responsabilité et l'exposition aux sinistres sont maximales.

Couvertures principales

  • Assurance travaux de construction (TC). Couvre les dommages matériels à l'ouvrage en cours pendant le chantier : effondrements, vols sur site, dégâts d'eau, incendie. Indispensable dès le permis de construire.
  • RC du maître de l'ouvrage (RCMO). Responsabilité du maître d'ouvrage envers les tiers (voisins, passants, ouvrages mitoyens) pour les dommages liés aux travaux : fissures, affaissements, salissures, accidents de chantier.
  • Installations techniques (bris de machines). Pompes à chaleur, ascenseurs, climatisation, panneaux PV, domotique : couvre la panne mécanique, le court-circuit, l'erreur de manipulation.

Famille

Assurances de personnes

Lorsque le propriétaire est aussi employeur (concierge, régie, personnel d'exploitation hôtelière) ou indépendant : régime LAA, perte de gain maladie, LPP.

Couvertures principales

  • LAA assurance accidents. Obligatoire pour tous les salariés : couvre les accidents professionnels et, dès 8 h/semaine chez un même employeur, les accidents non professionnels.
  • Perte de gain maladie. Facultative mais usuelle : maintien du salaire en cas d'incapacité de travail pour maladie, généralement 80 % pendant 720 ou 730 jours.
  • LPP prévoyance professionnelle. 2ᵉ pilier obligatoire dès un salaire annuel de CHF 22'680 environ. Couvre la retraite, l'invalidité et le décès du salarié.

Synthèse interne Oussada sur les couvertures d'assurance immobilière.

Régime cantonal incendie

Obligation d'assurance : trois régimes en Suisse

L'assurance incendie du bâtiment est obligatoire dans la plupart des cantons, mais le régime varie. Il détermine qui assure, comment et avec quelle liberté.

  • Monopole cantonal
    Vaud, Fribourg, Neuchâtel, Jura, Berne…

    Assurance incendie bâtiment obligatoire auprès de l'établissement cantonal (ECA, ECAB, etc.). Les assureurs privés ne peuvent intervenir qu'en complément.

  • Obligation cantonale, libre choix
    Zurich, Argovie, Lucerne, Schwytz, Uri, Obwald, Soleure…

    Assurance incendie bâtiment obligatoire, mais le propriétaire choisit librement son assureur privé.

  • Liberté de conclusion
    Genève, Valais, Tessin, Appenzell Rhodes-Intérieures

    Aucune obligation cantonale d'assurance incendie : le propriétaire reste libre. En pratique, exigée par la banque dans le cadre d'un financement hypothécaire.

Points clés

Les notions qui font la différence

Valeur de reconstruction, sous-assurance, perte de revenu locatif, franchise : quelques concepts conditionnent à eux seuls la qualité réelle d'une couverture.

  • Valeur de reconstruction (valeur à neuf)

    Base de calcul de la prime et de l'indemnité. Elle représente le coût de reconstruction à l'identique au jour du sinistre, indexé chaque année (indice ZH ou cantonal).

  • Sous-assurance

    Si la valeur assurée est inférieure à la valeur réelle, l'indemnité est réduite au prorata. Une réévaluation tous les 5 à 10 ans est indispensable.

  • Perte de revenu locatif

    Couvre la perte de loyers pendant la durée de remise en état après un sinistre couvert (généralement 12 à 24 mois).

  • Franchise & quote-part

    Montant à charge du propriétaire pour chaque sinistre. Une franchise plus élevée réduit la prime mais augmente l'exposition.

  • RC privée (locataire / propriétaire)

    Distincte de la RC immeuble : couvre la responsabilité personnelle de l'occupant pour les dommages causés au bien loué ou à des tiers.

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Pour aller au-delà du cadre théorique, nos plateformes propriétaires évaluent la valeur de reconstruction, détectent la sous-assurance, mesurent l'exposition RCMO et simulent les scénarios de sinistre majeurs. Utilisées par les banques privées, family offices et promoteurs.

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