Le droit immobilier suisse, clarifié.
Du mandat de courtage au registre des poursuites, en passant par le bail et le contentieux : l'essentiel du cadre juridique qui régit chaque opération immobilière en Suisse romande.
Les piliers
Les textes qui encadrent l'immobilier suisse
Une opération immobilière mobilise simultanément plusieurs corpus. En maîtriser l'architecture évite la plupart des conflits.
- CCS
Code civil suisse propriété, famille, successions, droits réels.
- CO
Code des obligations contrats, courtage, bail, mandat, vente.
- CCS 712a–t
Propriété par étages quotes-parts, parties privatives et communes.
- LP
Poursuite pour dettes et faillite exécution forcée.
- CPC
Procédure civile suisse conciliation, action, mesures.
- LAT / LATC
Aménagement du territoire affectation des sols et construction.
- OBLF
Ordonnance sur le bail formulaires officiels, calculs de loyer.
- RF / ORF
Registre foncier & Ordonnance propriété, servitudes, cédules hypothécaires, droits réels et inscriptions foncières. Cœur de toute transaction.
- LDFR
Loi fédérale sur le droit foncier rural vente de terrains agricoles, restrictions d'acquisition et morcellement. Souvent ignorée.
- LFAIE
Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (Lex Koller) autorisation, résidences secondaires, déclarations.
- LDTR
Loi sur les démolitions, transformations et rénovations soutien locataires et emploi. Particulièrement applicable à Genève.
- L3PL
Loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL) pénurie, préemption communale, autorisation de transformation.
- CCR
Contrat Cadre Romand baux d'habitation, états des lieux, garanties, formulaires officiels et résiliations en Suisse romande.
- LAT
Loi fédérale sur l'aménagement du territoire affectation des terrains, constructibilité, densité, zones à bâtir, urbanisation et faisabilité réglementaire.
- LPE
Loi fédérale sur la protection de l'environnement bruit, pollution, sites contaminés, protection des sols, des eaux et de l'air.
Six domaines clés
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- Cadre général
Principes du droit suisse
Trois souverainetés Confédération, cantons, communes et une hiérarchie claire des normes encadrent toute opération immobilière.
Lire - Mandat
Droit du courtage
Le courtage est régi par les articles 412 à 418 CO. Trois figures coexistent : courtier indicateur, négociateur, et représentant.
Lire - Habitation & commerce
Droit du bail
Articles 253 à 274g CO. Régime fortement protecteur du locataire, complété en Suisse romande par l'OBLF et les usages locatifs cantonaux.
Lire - Exécution forcée
Office des poursuites
Loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP). Le créancier impayé dispose d'un dispositif structuré pour recouvrer sa créance.
Lire - Litiges immobiliers
Contentieux & procédure
Code de procédure civile suisse (CPC). Conciliation obligatoire avant la plupart des actions civiles immobilières.
Lire - Propriété par étages
PPE copropriété d'immeuble
Articles 712a à 712t CCS. Forme la plus élaborée de propriété collective : chaque copropriétaire détient une quote-part de l'immeuble et un droit exclusif sur une unité d'étage.
Lire
Cadre général
Principes du droit suisse
Trois souverainetés Confédération, cantons, communes et une hiérarchie claire des normes encadrent toute opération immobilière.
- Sources du droit
La loi (fédérale, cantonale, communale), la coutume, la doctrine et la jurisprudence du Tribunal fédéral.
- Droit public / privé
Le droit public régit l'État (LAT, droit fiscal, police des constructions). Le droit privé régit les rapports entre personnes (CCS, CO).
- Hiérarchie
Constitution fédérale, traités internationaux, lois fédérales, ordonnances, droit cantonal, droit communal.
Mandat
Droit du courtage
Le courtage est régi par les articles 412 à 418 CO. Trois figures coexistent : courtier indicateur, négociateur, et représentant.
- Contrat de courtage
Aucune forme imposée par la loi fédérale un écrit reste indispensable. Vaud et Genève exigent la forme écrite pour la vente immobilière.
- Droit au salaire
Le courtier a droit à sa commission si le contrat est conclu grâce à son intervention causale (lien de causalité psychologique).
- Exclusivité & durée
L'exclusivité doit être expresse et limitée dans le temps. À défaut, le mandant peut traiter en parallèle.
- Devoir de fidélité
Le courtier doit signaler tout conflit d'intérêts. Une double activité (pour vendeur et acheteur) requiert l'accord exprès des deux.
Habitation & commerce
Droit du bail
Articles 253 à 274g CO. Régime fortement protecteur du locataire, complété en Suisse romande par l'OBLF et les usages locatifs cantonaux.
- Formation & forme
Bail écrit, oral ou tacite (art. 253 CO). Éléments essentiels : chose louée, cession de l'usage, durée, loyer. En cantons en pénurie (VD, GE, FR, NE, ZH, ZG), la formule officielle de notification du loyer initial est obligatoire pour toute nouvelle location d'habitation.
- Loyer initial & contestation
Le locataire dispose de 30 jours dès la prise de possession (ou dès notification tardive) pour contester le loyer initial s'il a été contraint par nécessité, par le marché local, ou si le loyer a sensiblement augmenté. Sans formule officielle, contestation possible en tout temps.
- Hausse & baisse de loyer
Formule officielle obligatoire avec motivation chiffrée (taux hypothécaire de référence, IPC, charges, travaux à plus-value). Préavis de résiliation + 10 jours de réflexion. Contestation : 30 jours dès réception.
- État des lieux d'entrée
Obligatoire en Suisse romande pour les baux d'habitation (art. 3 al. 2-3 CCR). Procès-verbal signé valant preuve à futur : à défaut, c'est au bailleur de prouver qu'aucun défaut n'existait à la remise.
- Résiliation ordinaire
Formule officielle obligatoire pour le bailleur, écrit signé pour le locataire (avec consentement du conjoint pour le logement familial). Préavis : 3 mois (habitation), 6 mois (commercial), 2 semaines (parking seul). Termes vaudois : 1er avril, 1er juillet, 1er octobre.
- Résiliations extraordinaires
Non-paiement après mise en demeure 30 jours (art. 257d), manque de diligence/égards (257f), faillite du locataire (266h), changement de propriétaire (261), justes motifs (266g), défaut grave de la chose, décès du locataire (266i).
- Garantie de loyer
Plafonnée à 3 mois de loyer net pour le logement, déposée sur un compte bancaire bloqué au nom du locataire (art. 257e CO). Libération à l'accord des deux parties ou décision judiciaire.
- Restitution & avis des défauts
État des lieux de sortie contradictoire (art. 10 al. 3 CCR). Le bailleur doit notifier les défauts immédiatement, soit dans les 2-3 jours ouvrables suivant la restitution, sous peine de déchéance. Indemnisation calculée selon la tabelle d'amortissement de référence en vigueur.
Exécution forcée
Office des poursuites
Loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP). Le créancier impayé dispose d'un dispositif structuré pour recouvrer sa créance.
- Réquisition de poursuite
Déposée à l'Office du domicile du débiteur. Aucun titre n'est exigé : il suffit d'alléguer la créance.
- Commandement de payer
Notifié au débiteur, qui dispose de 10 jours pour faire opposition. L'opposition arrête la poursuite jusqu'à mainlevée.
- Mainlevée
Provisoire (reconnaissance de dette signée) ou définitive (jugement, décision administrative exécutoire).
- Saisie ou faillite
Saisie pour les particuliers et indépendants. Faillite pour les personnes inscrites au registre du commerce.
- Réalisation immobilière
Si l'immeuble est saisi ou tombe dans la masse, vente aux enchères publiques après estimation officielle.
Litiges immobiliers
Contentieux & procédure
Code de procédure civile suisse (CPC). Conciliation obligatoire avant la plupart des actions civiles immobilières.
- Autorité de conciliation
Passage obligatoire pour les litiges de bail et de courtage. Procédure gratuite jusqu'à CHF 30'000 en matière de bail.
- Action en exécution
Forcer le cocontractant à exécuter (livraison de l'immeuble, paiement du prix). Compétence du tribunal du lieu de situation.
- Action en dommages-intérêts
Réparation du préjudice causé par l'inexécution ou l'exécution défectueuse. Prescription : 10 ans (contractuel), 3 ans (délictuel).
- Garantie des défauts
Vendeur tenu des défauts cachés (art. 197 CO). Délai d'avis immédiat dès la découverte. Prescription : 5 ans pour les immeubles.
- Mesures provisionnelles
Annotation provisoire au registre foncier, blocage de fonds, interdiction de vendre accordées en urgence par le juge.
Propriété par étages
PPE copropriété d'immeuble
Articles 712a à 712t CCS. Forme la plus élaborée de propriété collective : chaque copropriétaire détient une quote-part de l'immeuble et un droit exclusif sur une unité d'étage.
- Définition
Copropriété sur un immeuble organisée pour que chaque titulaire dispose d'une quote-part (en ‰) et d'un droit exclusif de jouissance sur une partie privative (appartement, local).
- Parties privatives
Doivent former un tout tridimensionnel, disposer d'un accès propre sur une partie commune ou l'extérieur, et ne pas constituer une partie commune (murs porteurs, toiture, façade).
- Acte constitutif
Acte authentique notarié inscrit au Registre foncier. Fixe les quotes-parts, délimite les unités et constitue juridiquement la PPE possible avant construction sur plans.
- Règlement (RAU)
Le règlement d'utilisation et d'administration régit l'usage des parties communes, les charges et l'organisation. Complété par un règlement de maison pour la vie quotidienne.
- Assemblée générale
Organe souverain. Convocation annuelle, ordre du jour, procès-verbal. Décisions à la majorité simple, qualifiée (double majorité têtes/quotes-parts) ou unanimité selon la nature (actes d'administration, travaux nécessaires, utiles ou somptuaires).
- Administrateur
Mandaté par l'assemblée pour exécuter ses décisions, encaisser les charges, tenir la comptabilité et représenter la PPE. Personne physique ou morale, rééligible.
- Charges & fonds de rénovation
Réparties au prorata des quotes-parts, sauf clé spécifique du RAU (ascenseur, chauffage). Constitution recommandée d'un fonds de rénovation pour les gros travaux futurs.
Questions fréquentes
Les questions juridiques les plus posées
Information générale, non assimilable à un conseil juridique
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Sources : codes annotés (CCS, CO, LP, CPC) et jurisprudence du Tribunal fédéral.
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