Ryane Oussada
Cayden Immobilier
Financement

L'écosystème du financement immobilier suisse.

Des fonds propres ASB aux hypothèques SARON, du crédit de construction au crédit lombard : un panorama synthétique pour structurer un dossier solide et obtenir les meilleures conditions.

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Cadre général

Les trois familles d'un financement

Fonds propres, instruments bancaires, faisabilité et stratégie : ces trois familles structurent tout dossier hypothécaire en Suisse. Les maîtriser conditionne l'accès au crédit et son coût sur 15 à 25 ans.

Famille

Fonds propres et apports

Tout achat immobilier en Suisse exige 20 % de fonds propres, dont 10 % « durs » selon la directive ASB. C'est la première étape de toute faisabilité.

Axes principaux

  • Règle des 10 % durs. Hors 2ᵉ pilier, hors travaux personnels, hors prêt d'un tiers. Épargne, titres, 3a, 3b, donation ou avancement d'hoirie acceptés.
  • 2ᵉ et 3ᵉ pilier. Versement anticipé ou nantissement, uniquement pour la résidence principale. Imposition unique séparée à la sortie.
  • Nantissement plutôt que liquidation. Mettre en gage portefeuille, 3a ou 3b plutôt que vendre : on conserve les positions et leur rendement.

Famille

Crédit hypothécaire et instruments bancaires

Le prêt hypothécaire suisse est structuré en deux rangs et combine plusieurs instruments : taux fixe, SARON, crédit de construction pour la phase chantier.

Axes principaux

  • Deux rangs. 1ᵉʳ rang ≤ 66,67 % de la valeur, non amortissable. 2ᵉ rang de 66,67 % à 80 %, à amortir en 15 ans ou avant la retraite.
  • Fix vs SARON. Fix : sécurité budgétaire, sortie anticipée coûteuse. SARON : taux variable composé jour à jour, idéal en anticipation de stabilité ou baisse.
  • Crédit de construction. Compte courant flexible pour payer les artisans, commission 0,25 %/trimestre, consolidation classique, partielle ou différée à la livraison.

Famille

Faisabilité et stratégies

Au-delà du dossier, ce sont la règle du tiers, la stratégie d'amortissement et la diversification des sources qui sécurisent et optimisent le financement.

Axes principaux

  • Règle du tiers. Charge théorique (5 % d'intérêts + amortissement 15 ans + 1 % entretien) ≤ 33 % du revenu brut annuel du ménage.
  • Amortissement direct ou indirect. Indirect via 3a nanti : déductibilité fiscale préservée. Gain typique 30–80 kCHF sur 15 ans pour les fiscalités élevées.
  • Crédit lombard. Nantir un portefeuille de titres pour compléter les fonds propres ou financer un pont, sans liquider les positions.

Synthèse interne Oussada à partir de la documentation publique des prêteurs hypothécaires suisses et de la directive ASB en vigueur.

Points clés

Les notions qui font la différence

Six concepts à eux seuls conditionnent l'octroi du crédit, son coût total et sa résilience face aux cycles de taux.

  • Directive ASB

    20 % de fonds propres dont 10 % « durs » hors 2ᵉ pilier. La valeur de nantissement (souvent < prix d'achat) sert de base - toute différence doit être couverte en fonds propres durs.

  • Taux théorique 5 %

    La banque ne juge pas la faisabilité au taux du marché, mais à 5 % d'intérêts théoriques + amortissement sur 15 ans + 1 % d'entretien. Ce sont ces chiffres qui doivent passer.

  • 1ᵉʳ rang / 2ᵉ rang

    1ᵉʳ rang jusqu'à 66,67 % non amortissable. 2ᵉ rang de 66,67 % à 80 % à amortir en 15 ans ou avant la retraite. Au-delà de 80 % : pas de financement standard.

  • Amortissement indirect 3a

    Jusqu'à 7 258 CHF/an (LPP) ou 36 288 CHF (indépendant) versés sur un 3a nanti, intégralement déductibles. La dette ne baisse pas, les intérêts restent déductibles.

  • Appel de marge (lombard)

    Si la valeur du portefeuille nanti chute sous le crédit utilisé, la banque exige immédiatement un rétablissement. Sans réaction : liquidation forcée au pire moment.

  • Consolidation différée

    Bloquer dès maintenant le taux fix d'une hypothèque qui démarrera à la livraison. Sécurise le coût total d'un projet de construction contre une hausse de taux.

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Chaque sous-page synthétise un volet du financement immobilier suisse, avec ses chiffres clés, ses règles et ses questions fréquentes.

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